贾智杰：价值创造，锴瑞办公抵御市场波动最坚实的“锚”-凯发k8官网

终于在2019年，这里迎来了新生。先破后立的空间建设，“叠石、环绿、行云、流水、穹顶、聚场”等六大建筑美学，办公、商业、酒店全业态的整合——锴瑞办公以超越单体项目的视野，站在城市视角，为区域赋能，打造了一个与周边商务、社区共荣共生的城市综合体。

作为锴瑞办公的代表项目之一，“云汇天地”在建筑设计和工程改造方面的突出表现，受到了愈多业内人士的关注，而锴瑞办公深耕一线和新一线城市存量商办的业务重点，具备资产端改造、运营端重整、资金端运筹的全程操盘能力也被视作存量资管领域的“稀缺”能力。

2020首期大咖年终讲，走进锴瑞办公，与总裁贾智杰先生探讨商办市场和存量资管的周期、波动、挑战与机遇。

锴瑞办公如何看待2019年商办市场？

贾智杰：用一个词来形容的话应该是“拐点”。上半年几宗大宗市场的交易让市场沸腾，但下半年市场迅速转冷。这其中有几个原因：

第一，中国经济宏观面呈谨慎的姿态。

第二，行业趋势，住宅与商办市场从2016年开始都进入了一个持续三年的上升周期，到今年下半年市场面临转折点。

第三，涉房货币政策持续收紧。

第四，从商办物业的微观市场来讲，整体的空置率迅速上升，北京、上海、广州、深圳空置率都达到历史新高，上海今年的空置率甚至已经超过了2008年金融危机的水平。包括联办企业wework上市遇挫都影响了市场的信心。

种种原因导致整个2019上下半年的市场是“冰火两重天”。

对于2020年的市场，锴瑞觉得采用什么样的方式能够抵御危机?

贾智杰：对于锴瑞办公来讲，我们一直的理念是“创造价值”，只有这样，才能在市场沸腾时创造更多溢价，低谷时保持很高的安全边际。

因此，目前短期市场的低迷对我们项目运营影响有限，长期看我们并不悲观。对于经营周期至少二三十年的重资产物业，关注楼宇品质、硬件、服务水平打开租金上限是关键，租金阶段性的随行就市是可以接受的运营策略。我们已经收获的4个项目，都是通过不良资产或者特殊机会来获取的，本身在价格上有比较大的安全边际，所以说这方面没有太大的压力。另一方面，改造端和运营端都强调的“创造价值”，在市场遇冷的时候，反而更突显出抗风险的能力。从结果来看，相对压力较小的北京市场，我们两个项目的出租率都维持在100%，坪效亦是区域标杆。而在整体压力非常大的上海，位于空置率达30%的张江地区的景瑞张江中心项目，得益于形象与功能完美提升的改造，不但出租率达到95%，而且价格逆势上涨，比周边的竞品溢价20%以上。

这再次印证，只有创造价值，才是周期波动当中最坚实的锚。

2020年，我们依然按照“价值创造”这个理念去推进工作，同时在市场上，利用市场周期的低点来获取更好的项目，为未来的发展做更好的储备。

市场下行，锴瑞办公作为“资产管理者”，在募、投、管、退这些环节上，有哪些优势？

贾智杰：锴瑞办公依托景瑞控股的强大支持，具备全操盘的能力，相对而言“管”这个环节的优势更为突出。

管：锴瑞办公是地产百强景瑞控股战略转型的一个重要的载体和平台。锴瑞沿袭地产基因，在项目价值判断、定位策划、产品设计和工程改造等方面具有先天优势，有利保障了项目进度和质量管控。更关键的是，基于集团独有的“dtv（design to value）客户洞见”策略，前端设计精准匹配客户需求，使得运营更为高效，出租率和租金快速攀升进入稳定期，实现项目价值提升。到目前为止，锴瑞办公除十余万方的综合体“云汇天地”外，其他三个项目短则三个月，多则一年即完成改造及运营爬坡期，出租率均在95%以上，坪效也较区域竞品有10%以上的溢价。

退：锴瑞已经在证券化退出上做了成功尝试，2018年3月收购的北京中关村悦莱项目，在同年底与上海景瑞张江中心项目组成“景瑞控股-锴瑞投资京沪办公物业”类reits资产包，获得了上交所无异议函，打通了证券化的退出通道。

募：锴瑞办公在“云汇天地”项目上实现了很好的募资组合与突破，接下来，我们希望通过良好的管、退能力的展示，与更多资金端领先的机构合作，实现优势互补。

投：基于一直以来“安全第一”的投资理念和对市场周期的判断，2019年市场火热的时候我们保持了定力，而在目前的市场环境下，我们会持续关注一线及新一线城市优质项目的“特殊机会”，为投资人创造更大价值。

锴瑞办公未来将要打造的是一个什么样的愿景？

贾智杰：锴瑞办公始终致力于成为“最懂办公的资产运营管理者”，载体就是以办公为主的商办物业。希望在北上广深等能级高的城市挖掘相对的洼地，然后通过资产管理对价值洼地填平抬升，给客户创造价值，进而成为国内这个领域的佼佼者。